罗戈知识社区 | 韩雪峰眼中的物流园区的创新与变革

韩雪峰 | 物流沙龙特邀专家、库士会物流园区专家智库成员，关注货运、医药物流等领域。业界称“物流打字机”，在物流沙龙平台长期发布优质文章，其中数篇关于物流园区的解读受到高度关注。

韩雪峰

《物流园区的创新与变革》

本文来源：根据2017.11.11《物流人看园区》系列第一期分享《物流园区的创新与变革》整理。

原内容总时长约50分钟，约15000字，本文为简略版本。如需获取原内容可点击文末【阅读原文】。

物流园作为线下物流人生活工作生活的场所，

其实从我们内心来讲，

是希望他越来越好，

不断的为我们物流人去服务，

能够不断的去改变这个行业，

而且能够不断的让物流人能够实现自我的价值增长，

与园区一同成为行业内的中坚力量。

韩雪峰

一、当下物流园区面临的一些主要的问题

1. 地理位置：大部分园区处于城市边缘的地带，面临经常性拆迁的问题，这也是物流企业中，尤其是中小微物流企业面临的最大的问题

2. 历史遗留问题：城市的物流园区有一部分是历史形成的，其中很多等于政府默许，但是没有给一些合法的地位

3. 园区经营不善：部分招商严重不足的问题、物业管理水平上是有待于提高的

4. 服务能力有限：很多区域的信息化还没有办法为租户提供互联互通的服务；服务的产品，只有租金的单一收入，在同质化竞争上面临着很大的压力

5. 面临挑战：一线城市的土地资源相对紧缺，对于园区的附加值提出很高的要求

6. 风险：比如说借贷的风险，导致一些园区关转并等等

二、为什么现在越来越多人开始关注园区？它主要的价值体现在哪里？

1. 今天的物流园区，它最大的一个价值，是实现了物流企业尤其是中小微物流企业的线下集聚，这种线下的物理集聚把社会物流作为一个整合和融合的对象。

2. 这种物理集聚，将物流的三个最主要的要素：人、车、货，能够快速的融合在一起。

3. 在整合园区以后能够实现精准的定位。这个定位主要是在租户上，我们可以把它定义为成：信息部、黄牛；个体运力；中小微的物流企业。如今天很多做互联网+平台，尤其是做互联网+平台整合物流园区的这些平台里面，把这三者要素都完美地结合在了一起，形成了一个非常好的价值增值的服务。

三、主流的物流园区类型

1. 专线集货型市场，这种专线集货的市场在当下比较普遍，而且数量很多。

2. 货运综合型市场，这种货运综合性市场，不仅仅是一个专线的集汇，还涵盖了其他诸多类型。

3. 停车场，一种相对简单的类型，这些散落在城市里的停车场它也是有物流集聚的作用的，只不过它集聚作用都是以一些大宗物品和散货为主。

4. 综合型物流园，综合性的物流园与前面的综合市场最大的区别就在于这种综合物流园，为主是在国家政策资金支持下的一些园区，比如一些大型的这种钢铁物流园、一些边境城市如满洲里、青岛、青州的一些综合性物流园。

5. 仓储加停车场的园区，这是一种非常具有特殊性的园区。

四、物流人眼里的园区评定标准

第一，地理位置是否优越，是否能够实现货物的快速流动，而且这种优越的地理位置是否在城市里符合整体物流成本的这种大幅的降低

第二，稳定的租期

第三，价格

第四，很多物流人看园区的时候，有一个简单的马斯洛的基本要求：

• 是否可以满足最简单的基础和心理需求，前面讲到了三个，这就最简单的需求。因为这就有了生活工作和交易的场所。满足了前三个评定标准以后这就是一个集聚物流要素的社区经济典型。每一个物流园区里无论它的面积大小，都涵盖了整个物流交易方方面面。

第五，在评价物流园区的时候，物流人还有一个评定标准：希望能够依托物流园区实现自己生意越来越好，也就等同于他把整个的自己的发展企业的发展跟物流园区完全地绑在了一起，希望这些物流园区能够帮助自己快速成长，尤其是一些助力专线企业快速成长的产品的融入。

五、为什么现在物流行业能够快速的变革，能够快速创新，同时为什么物流园区能够这么快的引起大家的注意？

曾有一些看法认为新型的APP，会在一个时间节点上把物流园区彻底的消弱或者是说消灭。我的个人意见是，APP能消灭物流园区的可能性很小，但是我也一直想象一个场景：这些新型的工具一定是物流园区的伙伴，而且一定能够跟这些线下的物流园区形成一个很好的互动。

为什么要这么讲？因为这些快速的发展源于两个普及：

• 互联网快速的普及，如果没有互联网快速的普及，今天我们很多的物流园区，它依然就是一个单个的个体。今天我们很多的所谓的商业模式，如果没有互联网的快速普及，它依然只是一种想法，没有办法落地，所以互联网的快速普及让物流行业带来了给物流行业带来了一个快速发展和快速变革的机会。

• 互联网移动智能的快速的普及，更加的助力的我们实现了行业的变革。

其实移动智能跟互联网快速普及以后，我们会发现原有的园区已经开始受到了冲击，比如移动智能已经能够让这些信息部、黄牛在家里就能够实现一站式的办公，不再用去园区里面去在那里发消息；移动智能的普及以后，让我们的运力方式也发生了根本性的变化，不再像以前我们要面对面的去谈，只要我们在移动智能APP上下一个单，找到相对应的这些运力的撮合平以后，我们就能实现运力的寻找。这些给物流园区带来一个最大的冲击，就是它的租金和它的增值服务在减少。

再看，由于互联网和移动智能的快速普及，我们在这个行业里面出现了一个新型的名词叫平台，那这些平台依托着互联网的快速的扩展性以及能够让链接陌生人的特殊性，迅速打开了物流行业里面变革和创新的魔盒，这个魔盒一旦打开，我们会发现物流行业真正的迎来了一个快速更迭的这么一个时期。

六、物流园区变革与创新的关键点

物流园区的合理布局是关键，我们会发现很多的园区不是太简单就是太高大上，对我们物流来讲并不是最佳的合理性。比如很多人把仓变成平仓，但这是不是所有企业都需要的？

同时，很多人在做园区的时候把园区的业务想的非常简单，其实园区内的主营业务才是这个园区持续发展最重要的底座。现在很多人被互联网冲昏头脑，认为很多的主营可以忽略不计。玩流量玩佣金，但是在佣金流量之前你要有这个能力，你要切入到这个物流园区内的交易的场景，你才能够实现你额外的增值收入。

我们倡导的是一个多元化增值服务成为粘性的抓手。

这里的增值服务在当下我们把它理解成几种产品：

• 第一，连锁型的园区。连锁型的园区对于我们针对于我们很多中小微企业来讲，它就等同于是一个网络的延伸者，等同于在这个园区内就可以实现一点发全国的一个运输网络的搭建。

• 第二，中大型的物流园区在当地城市都有着很强的信用的背书能力，他用这种信用背书的能力参与了实际的招投标和揽货的业务，这些业务通过园区内的智慧系统，分给园区内的专线、运力；这种增值服务是专线企业、运力企业最愿意看到的。

• 第三，金融。物流业就两业联动是最紧密的。一个是制造业，制造业制造出的产品，那是我们的上帝，我们要把它运出去，那是我的收入。第二个就是金融。我们全部都是现金交易，很多的时候跟客户可以实现月结季度结，跟运力也可以实现月结，但是对外雇运力一定是现结，凭签单结算或者是先付70%签单返回再付30%，因此和金融行业也是紧密相连。

单一体现在两个方面，单一的个体以及收入的单一。因此现在很多园区老板开始形成联盟，开始形成平台型的组织，他们都希望将自己从单一的独立个体链接成了一个小型的网状，希望转变成一个渠道的商人。

如何理解渠道？举个例子，渠道链接的目的是什么？当下很多的平台引起链接的第一个目的就希望能够打通之间的渠道。这种渠道。很多人把它叫地网，这种地网说得直接一点，就是一个运力的链接方式。这种运力的链接方式，怎么能够更加有效的我们园区的租户集合在一起，这是一个真正的命题。这种命题在当下备受争议，也是具有极大诱惑力，因为一旦成为渠道商就等同于控制了从A点到B点的这整个的运输通道。

很多物流园区创新的时候都做了线上的虚拟的物流园区平台，那这种虚拟的物流园区平台，只能够实现线上产品的可视化，没有办法实现线上产品线下化，也就是整个物流交易场景的实时化，没有办法在线下体现。

举个例子说，很多的园区原先是是把腿放在桌子上翘着二郎腿，你来交租金，我就租给你，你不交租金我就空着，现在，我们现在把坐商变成了行商，走出去，而且是要宣传到位，要把这些潜在的包括签约的包括未来可以成为合作伙伴的这些人要找到，因为实体的体验已经决定了这个园区在当下是不是能够招商招的满是不是能够影响更多人跟你合作。

物流园区是靠着服务和实际管理带来效益的场所。它不是一个提款机，园区更像是我们打工的过程，要经历1号到30号的时间，没有这么一个漫长的过程，是没有办法实现它快速的带来收益的，所以做物流园区一定是靠着脚踏实地，靠着服务才能带来收益带来新的创新。

个人认为说物流园区连锁经营，只是你成功的一个点，但他并不是你最关键的点，但个体园区很难形成主流，这是一个真正的现实，如果个体园区想把它做得多大，其实难度还是比较大的。

我曾去山东青州，那里有行业内的一个5A级的物流园区，它就是一个单个个体的园区，园区经营也非常好，园区负责人说“我没有想把它做到全国去，我就想把它做成一个区域型的物流集聚的一个场所，能够让我们这些物流的伙伴在我的园子里生活的好，工作的好交易的好有生意就可以了。”

互联互通可以助推你的成功，

但是它一定不是你成功的要素，

所以单个个体有着很好的经营，有着很好的服务，

有了很好的产品，依然是可以玩得转。

独立个体的园区在当地，在区域内有着很强的整合能力，依然有着很好的这种服务能力，依然有着很好的这种背书能力，他依旧是当地物流的一个集聚的主体。但是单个个体如果你想形成一个主流，其实这是很难的，这是一个非常大的现实，所以我给出的建议是希望大家能够从自身经营的角度，能够从自身判断自身能力的判断上判断不要盲目的去跟风。

以上信息节选整理自线上分享系列《物流人看园区》第一期，更多详述内容、线上互动解答，可扫描二维码或点击文末【阅读原文】进入直播进行回看。